La garantie VISALE : tout savoir

Qu’est-ce que la garantie VISALE ?

La garantie VISALE (VISA pour le Logement et pour l’Emploi) existe depuis janvier 2016 : ce dispositif mis en place par Action Logement permet de se porter garant pour le locataire, de sécuriser les loyers et de dédommager le propriétaire en cas de dégradations au départ du locataire. 

Pour mémoire, l’ex dispositif LOCA-PASS comprenait 2 branches : la garantie LOCA-PASS et l’avance LOCA-PASS. Seule cette dernière a été maintenue, la garantie ayant définitivement disparu depuis mai 2019 pour être remplacée par VISALE qui a considérablement élargi le champ des bénéficiaires, notamment depuis juin 2021 avec l’ouverture de cette garantie aux salariés disposant d’un revenu net inférieur ou égal à 1500€, sans condition d’âge.

La garantie VISALE connaît une ascension fulgurante puisqu’elle est passée de 230 000 garanties en 2021 à 820 000 en septembre 2022 (chiffres Action Logement) ! Ce qui assure sa popularité grandissante ? La gratuité de ce service bien entendu. Car VISALE est gratuite aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. En revanche, tout le monde y pas éligible.

Qui est Action Logement ?

Parfois plus connu sous son ancien nom, le 1% logement, Action Logement est un organisme qui existe depuis plus de 70 ans : il finance la construction de logements et verse des aides financières aux salariés pour leur permettre de se loger. 

Concrètement, en France, toute entreprise qui totalise au moins 50 salariés doit reverser ce qu’on appelle le 1% logement, autrement appelé la PEEC (la participation des employeurs à l’effort de construction) à l’Etat. Si votre société rentre dans ce cas de figure, regardez votre bulletin de paie : le prélèvement PEEC y figure. C’est Action Logement qui se charge ensuite de répartir cette manne financière pour, d’une part, la construction de logements sociaux et intermédiaires, et d’autre part, l’octroi d’aides financières qui facilitent l’accès au logement. La garantie VISALE fait précisément partie de ces aides.

Pourquoi souscrire à VISALE ?

Outre sa gratuité, la garantie VISALE offre de très nombreux avantages aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire.

En tant que locataire, elle vous permet de renforcer votre dossier grâce à un garant (Action Logement) dont la fiabilité est désormais éprouvée depuis sa mise en œuvre en 2016 et dont la popularité ne cesse de grandir.

En cas de problèmes de paiement au cours de votre bail – qui ne doit pas excéder 36 mois – elle se substituera à vous. Bien entendu, vous devrez ensuite rembourser Action Logement qui pourra vous proposer un échelonnement de votre dette - car il vous faudra continuer en plus à payer le loyer une fois vos difficultés passées.

En tant que propriétaire, la garantie VISALE représente une caution morale parfois plus solide qu’un garant physique : elle vous permet de sécuriser vos revenus locatifs – en cas d’impayé du loyer et/ou des charges, VISALE prendra le relai – et depuis quelques temps, elle offre en plus une garantie contre les dégradations subies par votre logement. Enfin, c’est votre garantie VISALE qui se charge des éventuelles actions en justice.

Voici quelques chiffres à retenir concernant cette garantie : 

• Plafond du loyer en Province : 1300€ / 600€ pour un étudiant

• Plafond du loyer en Ile de France : 1500€ / 800€ pour un étudiant

• Durée maximum du bail couvert : 36 mois (3 ans)

• Montant maximum des frais de remise en état : 2 x loyer charges comprises.

Si vous êtes locataire,  le propriétaire peut demander une assurance loyer impayé dans un premier temps, notamment via l'agent immobilier (si cela se passe via un agent). Les agents immobilier proposent généralement une assurance loyer impayé avec un taux d'effort donné (souvent autour de 35%, variable selon les assurances et le statut du locataire). Cela veut dire que si le loyer représenter plus de 35% (ou le taux d'effort de l'assurance) des revenus du locataire, la souscription sera impossible. 

Dans ce cas de refus de l'assurance loyer impayé de couvrir le locataire, la VISALE est une excellente solution, notamment pour les jeunes de moins de 30 ans pour lesquels aucune condition de revenu n'est imposée pour bénéficier de la VISALE. 

Le logement est éligible à la VISALE si le loyer ne dépasse pas 50% du revenu du locataire. La VISALE est donc plus permissive qu'une assurance loyer impayé sur la solvabilité du locataire où les taux d'effort varient entre 25% et 40% selon les assurances et le statut du locataire.

VISALE ou assurance loyer impayé ?

Voici ci-dessous deux exemples de loyer impayé avec d'une part la garantie visale et d'autre part une assurance loyer impayé.

EXEMPLE 1

>> Je suis propriétaire bailleur et je loue à un étudiant un petit studio à 500€/mensuel charges comprises.

• Avec une GLI à 3% sans plafond : il m’en coûtera 15€/mois, soit 180€/année à déduire de mes impôts fonciers - si je ne suis pas sous le régime du microfoncier. En cas d’impayé, je devrais attendre le 4ème mois pour me faire rembourser le nombre de mois impayés, aussi longtemps que dure le litige (grâce à l’absence de plafonnement).

• Avec VISALE : Je ne paye rien pour souscrire à la garantie Visale. En cas d’impayé, je suis dédommagé au bout de 15 jours après ma déclaration et je peux me faire rembourser jusqu’à 36 mois d’impayés, soit 18 000€ maximum.

EXEMPLE 2

>> Je suis propriétaire bailleur et je loue à un couple un appartement à 1350€/mois à Bordeaux. 

• Avec une GLI sans plafond : à 3%, il m’en coûtera 40,50€/mois, soir 486€/année à déduire de mes impôts fonciers - si je ne suis pas sous le régime du microfoncier. En cas d’impayé, je devrais attendre le 4èmois pour me faire rembourser le nombre de mois impayés, aussi longtemps que dure le litige (grâce à l’absence de plafonnement)..

• Avec VISALE : mon locataire n’est pas éligible à VISALE car mon loyer dépasse les 1 300€ en Province.

Quels sont les logements éligibles ?

Tous les logements ne sont pas éligibles à la garantie VISALE, certaines conditions s'appliquent. Ne sont concernées que les habitations à usage de résidence principale du locataire. Le logement peut être loué vide ou meublé et son loyer est plafonné à 1 300€ en Province (600€ pour un étudiant) et 1 500€ en Ile de France (800€ pour un étudiant). 

Le bail mobilité est également éligible à ce dispositif, de même que les hébergements suivants : logement locatif privé non conventionné (sauf ANAH et PLS), logement-foyer, résidence étudiante ou universitaire pour les jeunes de 18 à 30 ans. S’y ajoute la possibilité d’être conventionné APL dans le parc social, uniquement pour les étudiants et les alternants.

Qui peut bénéficier de la VISALE ?

👉Tous les moins de 30 ans sont de fait éligibles à VISALE, indépendamment de leur situation.

👉Pour les plus de 30 ans :

• le locataire ne doit pas gagner plus de 1 500€ nets/mois

• OU avoir été embauché depuis moins de 6 mois hors CDI confirmé,

• OU être en mobilité professionnelle,

• OU être en possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois. `

Le locataire peut aussi demander VISALE s’il est éligible au bail mobilité.

Comment procéder ?

Afin que les deux parties – propriétaire et locataire – profitent gratuitement de VISALE, il leur faut respecter dans l’ordre qui suit les deux démarches à effectuer directement sur le site VISALE. A noter que ces démarches doivent se dérouler AVANT la signature du bail :

• La première démarche est à la main du locataire : celui-ci se rend sur la plateforme VISALE pour vérifier qu’il est éligible. Pour ce faire, il créé son compte, saisit sa demande et dépose ses justificatifs en ligne. Si son dossier est complet, il recevra sous deux jours son visa certifié dans son espace personnel. C’est ce visa qu’il remettra à son futur propriétaire-bailleur.

• Muni du visa certifié, celui-ci peut à présent poursuivre la démarche en s’inscrivant à son tour sur la plateforme VISALE. Après avoir complété un questionnaire, lu et accepté les conditions, il adhère au contrat de cautionnement VISALE et récupère immédiatement ce document qu’il annexera au bail.

Exemple de demande sur le site VISALE.fr :

Que se passe-t-il en cas d’impayé ?

Au cours de la location, il se peut malheureusement que le locataire connaisse des difficultés pour régler son loyer et ses charges. La garantie VISALE interviendra une fois que le propriétaire aura effectué en ligne sa déclaration d’impayé : en 20 jours, il sera indemnisé, à conditions que son dossier soit complet, qu’il ait validé le montant de la quittance subrogative

« Une quittance dite "subrogative" ou "subrogatoire" est remise à un tiers, qui a payé par intervention pour le compte du débiteur. Cette quittance permet de réserver ses droits à l'égard de la personne au profit de laquelle il a effectué son paiement ». Source : Dictionnaire juridique de Serge Braudo, conseiller honoraire à la Cour d’appel de Versailles.

Action Logement se tournera ensuite vers le locataire pour, d’une part, récupérer les sommes dues et, d’autres part, mener le cas échéant des actions en justice qui peuvent aller jusqu’à l’expulsion du logement. Cette procédure est intégralement prise en charge par la garantie VISALE. 

Notre avis sur la garantie VISALE

VISALE apporte une assurance à la fois auprès du locataire - pour qui elle se porte caution - et auprès du propriétaire – pour lequel elle garantit les impayés et les dégradations. C’est donc un produit global qu’elle offre aux deux parties.

Les critères de cette GLI gratuite sont à l’opposé de ceux demandés par les assureurs pour obtenir une GLI privée. Donc, si un locataire ne rentre pas dans les cases de l’une, il est très probable qu’elle sera acceptée par l’autre.

Les GLI privées présentent en revanche de nombreuses options qui peuvent être intéressantes selon la situation du propriétaire-bailleur et de son logement. Par exemple, pour un logement neuf ou récemment rénové, VISALE propose une garantie détérioration égale à deux loyers, ce qui peut être très inférieur aux dégâts causés par le locataire, alors que les GLI privées rembourseront jusqu’à 10 000€ de dégradations. 

Foire aux questions

Et si je suis en colocation ? 

VISALE s’applique également. A partir de trois colocataires, chacun doit avoir un bail à son nom. 

Mon locataire est parti en dégradant mon logement, que dois-je faire ? 

Vous avez deux mois après son départ pour demander la prise en charge des dégradations sur votre espace personnel VISALE. Vous devrez produire tous justificatifs indiquant ces dégradations : état des lieux contradictoire, constat d’huissier, devis ou factures de réparation, solde de tout compte envoyé à votre locataire avec le détail des dommages, etc.

Est-ce que je peux cumuler VISALE et LOCA-PASS (financement à 0% de mon dépôt de garantie) ? 

OUI : ces deux dispositifs sont tous deux proposés par Action Logement et sont cumulables. Pour mémoire, l’avance LOCA-PASS permet de financer le montant du dépôt de garantie (généralement équivalent à un mois de loyer). Action Logement vous prêtera la somme à rembourser sous plusieurs mois, mais sans frais.