🥇Comparatif des assurances loyer impayé 2024

Dernière mise à jour du comparatif : juin 2024.

L'assurance loyer impayé (GLI) couvre le propriétaire contre un locataire qui ne paie plus en versant une indemnisation correspondant au loyer charges et taxes comprises. Les contrats ont également fréquemment une garantie dégradation immobilière, une protection juridique et indemnisent aussi lors de vacances locatives (départ furtif ou décès du locataire).

Comment choisir sa GLI ?

Si les différences entre les GLI proposées par les assureurs peuvent sembler minimes, il faut cependant veiller à plusieurs points qui peuvent faire la différence quand survient un impayé (voir aussi notre fiche : que faire en cas de loyer impayé) :

Choisir par exemple un assureur chez qui toute la procédure de déclaration d’impayé sera effectuée en ligne vous garantira non seulement une démarche simplifiée et rapide, mais aussi un suivi de vos échanges.

Car qui dit impayé dit souvent procédure sur le temps long : en plus de cette plateforme virtuelle, assurez-vous d’avoir un contact bien réel avec un numéro de téléphone et une adresse mail vers qui vous pourrez vous tourner en cas de questions et/ou de problèmes.

Enfin, ne négligez pas non plus le service de vérification des justificatifs qu’offrent certains assureurs : cela vous permettra de ne pas voir votre demande de dédommagement refusée parce qu’une pièce manquait au dossier ou que la date de validité d’un document était dépassée…

Voici également quelques points qui vous permettront de faire votre choix :

• un processus en ligne : que ce soit pour la souscription ou bien la déclaration d'un impayé de locataire

• éviter les contrats où les conditions de déclaration de sinistre sont trop complexes ou restrictives

• choisir une GLI qui assure un bon suivi des dossiers et une bonne réactivité lorsuqu'un impayé survient

• le rapport qualité prix : les différences de prix peuvent être importantes entre deux GLI. Vérifiez les avis, les options proposées et les garanties. Dans les garanties, vérifiez notamment la durée des couvertures et le plafond global, même si en pratique il est rare que ces plafonds soient atteints. 

• Si les critères de solvabilité sont trop restrictifs, préférez une GLI plus flexibles sur les ratios d'endettement des locataires ou sur leur situation personnelle (types de contrats de travail par exemple).

• Si vous avez souscrit à une option "dégradations", faites attention au coefficient de vétusté appliqué. Il s'applique généralement depuis la dernière rénovation connue. Si le logement est ancien et qu'il n'y a pas eu de rénovation depuis des années, le taux de vétusté appliqué est généralement plafonné à 50%. Cela veut dire que suite à une dégradation immobilière, l'assurance prendra en charge au moins 50% du coût des travaux (voir plus s'il y a eu une rénovation récemment). Pour les logements trop anciens ou n'ayant pas fait l'objet d'un état des lieux entrants (demandé par les assureurs), cette option n'est donc pas pertinente au vu de son coût.

• Prêtez attention à la couverture des vacances locatives. La vacance locative correspond au laps de temps entre un locataire sortant et un locataire entrant, par exemple à la fin d’un bail. Ce délai est redouté des propriétaires-bailleurs car plus il est long, plus longtemps le logement est vide et les loyers non versés.

La GLI en quelques chiffres

Quelques chiffres résument à eux seuls la nécessité de se prémunir contre les loyers impayés : en France, 15% des locataires ne paient pas leur loyer dans les délais et 3% ne le paient pas du tout. De plus en plus de propriétaires décident donc de souscrire à la GLI, la garantie loyers impayés que proposent les courtiers et les assureurs. 15% des propriétaires-bailleurs sont aujourd’hui assurés et ce chiffre est en constante augmentation, tout comme les offres de GLI. Nous vous aidons à y voir plus clair !

La GLI en quelques mots

Face à un locataire qui ne paie pas ses loyers et qui n’a pas de caution physique, le propriétaire bailleur peut se protéger, à condition d’avoir souscrit dès le début du bail ou au cours de celui-ci une assurance spécifique : la GLI, garantie loyers impayés. 

Cette garantie est une assurance souscrite par le propriétaire pour garantir ses loyers et la rentabilité de son investissement. Cette assurance est payante – de 2 à 5% du loyer – et elle est régie par le décret 2009-1621 du 23 décembre 2009 qui fixe les règles pour la totalité des garanties universelle des risques locatifs (GURL). Elle peut être souscrite auprès de la plupart des assureurs/courtiers et complétée par d’autres services tels que la protection juridique, la garantie dégradation ou encore la garantie inoccupation. 

Depuis quelques temps, des assureurs proposent également des GLI locataires : à l’inverse de la GLI propriétaire, elle est payée par le locataire et fonctionne pour lui comme un garant. C’est le cas de Garantme ou de Cautioneo : pour 3 à 3,5% du loyer mensuel, ces assureurs d’un nouveau genre couvrent jusqu’à 96 000€ d’impayés, sans franchise et sans carence 30 jours après la mise en demeure. 

Les garanties universelles

Les assureurs et les courtiers qui garantissent vos loyers impayés doivent inclure un certain nombre de garanties dans le contrat de base. Parmi celles-ci figurent :

• L’indemnisation des loyers impayés : si le locataire ne vous paie pas le loyer, l’assureur se substitue à lui et vous règle les sommes dues, charges et taxes comprises. Attention : selon votre contrat, la prise en charge peut prévoir une franchise de quelques mois. Il faut par ailleurs respecter la procédure envers votre locataire.

• Les frais de contentieux : en cas de litige avec le locataire, la GLI prend en charge vos frais de procédure de poursuite judiciaire, sans limite de plafond dans la plupart des contrats. 

Les services en option

En plus des garanties énoncées plus haut, vous aurez peut-être intérêt à souscrire quelques services supplémentaires parmi lesquels :

• La prise en charge des frais de détérioration : au départ de votre locataire, si vous découvrez que votre logement a été dégradé, vous pouvez faire jouer cette option. Vous serez indemnisé à hauteur de 7 000 à 10 000€ et vos loyers vous seront versés pendant la période de travaux. Cette option est d’autant plus intéressante quand on sait que – statistiquement - les locataires qui ne paient pas leur loyer sont aussi ceux qui le plus souvent dégradent le logement occupé.

• La prise en charge des frais de départ inopiné du locataire ou lors de son décès : l’assureur se substitue au locataire et vous paie le loyer jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire.

• La prise en charge des frais d’expulsion : l’assureur règle tous les frais liés à l’expulsion du locataire.

Combien coûte la Garantie loyers impayés ?

Cette garantie est une assurance souscrite par le propriétaire pour garantir ses loyers et la rentabilité de son investissement. Cette assurance payante – de 2 à 5% du loyer charges comprises – est régie par le décret 2009-1621 du 23 décembre 2009 qui fixe les règles pour la totalité des garanties universelles des risques locatifs (GURL). Elle peut être souscrite auprès de la plupart des assureurs/courtiers et complétée par d’autres services tels que la protection juridique, la garantie dégradation ou encore la garantie inoccupation.

EXEMPLES : voici quelques exemples de coût d’assurance GLI en fonction du loyer (charges comprises) et avec un taux moyen à 3% :

• Loyer = 500€  ➜ assurance = 15€/mois (180€/année)

• Loyer = 700€ ➜ assurance = 21€/Mois (252€/année)

• Loyer = 1000€ ➜ assurance = 30€/Mois (360€/année)

• Loyer = 1200€ ➜ assurance = 36€/Mois (432€/année)

Vous pouvez aussi utiliser notre simulateur de prix ci-dessous :

Contrat individuel / contrat collectif

Le contrat pour garantir les loyers impayés peut être soit individuel, soit collectif.

Si vous gérez seul votre bien immobilier, vous souscrirez un contrat individuel que vous aurez sélectionné vous-même. En fonction de vos besoins et de votre budget, vous pourrez opter pour le package de base et y ajouter d’autres services (voir plus haut). Votre contrat sera donc personnalisé.

Si c’est une agence qui gère votre bien, il se peut qu’elle vous propose un contrat collectif qu’elle aura négocié à un prix moins élevé pour l’ensemble de ses clients. Dans ce cas de figure, soyez attentif à la gestion des impayés car si votre gestionnaire est défaillant, c’est vous qui en subirez les conséquences sans recours possible. Par ailleurs, pour ce type de contrat, gardez bien en tête qu’il s’agit d’un contrat négocié pour un grand nombre de bailleurs, c’est-à-dire non personnalisé. 

Quelles sont les conditions d’éligibilité de la GLI ?

Pour être éligible à l’assurance loyers impayés, le locataire, le propriétaire et le logement doivent répondre à un certain nombre de critères définis par chaque assureur et qui s’appuie sur le Décret 2009-1621 du 23 décembre 2009. 

Dans le cadre de la Garantie loyers impayés proposée par les assureurs avant la signature du bail, le critère principal concernant les locataires sera bien évidemment leur solvabilité. Bien que la loi n’impose aucun critère professionnel, un locataire avec un CDI qui gagne au moins trois fois le montant de son loyer aura nettement plus de chance auprès des assureurs qu’un titulaire d’un CDD ou une personne qui présente des revenus aléatoires. 

Si vous souscrivez une assurance en cours de bail, l’assureur vous demandera de prouver que le locataire a correctement payé son loyer au cours des six derniers mois. Tous les assureurs demanderont à ce que le taux d’endettement maximal du locataire pour son logement ne dépasse pas les 33 à 35%, soit 1/3 de ses revenus mensuels.

Tous les baux de location classique, vides ou meublés, sont éligibles à la GLI lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire et que le loyer ne dépasse pas 2000€/mensuel. Le logement doit également répondre aux critères de décence rappelés par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. 

Que faire si mon dossier GLI est refusé ?

Vous avez constitué le dossier de demande d’assurance loyers impayés mais votre assureur le refuse ? Dans la plupart des cas, c’est la solvabilité de votre locataire qui est en cause. Dans ce cas vous disposez de pas moins cinq solutions ! 

• D’abord, vérifier que votre locataire ne dispose pas d’une autre source de revenus que vous n’auriez pas comptabilisée. 

• Si vous n’avez rien oublié, vous pouvez vous tourner vers un autre assureur qui accepte des locataires avec des revenus moins conséquents. 

• Si cette option ne donne rien, changez votre fusil d’épaule et optez soit pour la garantie VISALE, soit pour la caution solidaire. 

• Dernière solution, plus risquée selon le profil de votre locataire : attendez 6 mois pour redemander à votre assureur car passé ce délai, vous n’aurez plus à produire que les documents liés à votre contrat de bail et la preuve que votre locataire a été un bon payeur pendant les six derniers mois. 

La GLI propriétaire versus la GLI locataire

A l’inverse de la GLI propriétaire, la GLI locataire ou GLI inversée est payée par le locataire et fonctionne pour lui comme un garant. C’est le cas de Garantme ou de Cautioneo : pour 3 à 3,5% du loyer mensuel, ces assureurs d’un nouveau genre couvrent jusqu’à 96 000€ d’impayés, sans franchise et sans carence 30 jours après la mise en demeure.

Une fois votre dossier complet analysé par l’assureur, celui-ci vous délivre un certificat de garantie à produire auprès de votre propriétaire-bailleur.

Que faire en cas de loyer impayé avec la GLI ?

Avant de faire jouer votre garantie loyer impayé, il vous appartient en tant que propriétaire-bailleur d’effectuer les 4 démarches suivantes dans cet ordre :

• Dès les premiers jours de retard : appeler votre locataire pour voir avec lui quel est le problème et si celui-ci peut se régler à l’amiable. Vous pouvez par exemple convenir avec lui de mettre en place un « plan d’apurement » pour étaler sa dette sur les mois à venir, en plus de ses loyers. Si votre locataire est confronté à de graves problèmes, et sous conditions, il peut aussi bénéficier du fonds de solidarité pour le logement (FSL) auprès de la CAF ou du Conseil départemental. 

• Dans les 20 jours de retard : si le dialogue a échoué, envoyer à votre locataire une lettre de relance simple avec copie à la caution (pour le cas des étudiants et des apprentis). Une copie de cette première lettre sera conservée (à produire plus tard auprès de l’assureur) ;

• Les 30 jours de retard sont échus : si votre locataire ne réagit pas, envoyez-lui un courrier de mise en demeure de payer avec accusé de réception : voir notre modèle. Une copie de cette seconde lettre sera conservée (à produire plus tard auprès de l’assureur) ;

• 10 jours après la mise en demeure : déclarez le sinistre à votre assureur. Celui-ci prend dès lors en charge le dialogue avec votre locataire et il vous garantit – selon votre contrat – de 6 à 24 mois de loyers impayés. Vous devrez attendre 2 à 3 mois selon votre assureur, mais les loyers impayés vous seront remboursés de manière rétroactive.