Que faire en cas de loyer impayé ?

Loyer impayé, comment s’en prémunir ?

Il existe quatre dispositifs pour être protégé si votre locataire ne paie pas son loyer :

• Le premier est le cautionnement solidaire : un proche du locataire se porte garant pour lui au moment de signer le bail (voir notre modèle à télécharger). En cas de défaillance du locataire, c’est ce garant qui paiera le loyer.

• Le second est la garantie loyer impayé (GLI) propriétaire : un assureur ou un courtier vous dédommage en cas d’impayé. Ce service est payant par le propriétaire-bailleur, entre 2% à 5% du loyer mensuel.

• Le troisième est la garantie loyer impayé (GLI) locataire : un assureur ou un courtier vous dédommage en cas d’impayé. Ce service est payant par le locataire, environ 3,5% du loyer mensuel.

• Le dernier est la garantie VISALE, aussi appelée caution VISALE (ex LOCAPASS- 1%). Ce dispositif gratuit est mis en place par le Groupe Action Logement qui gère depuis plus de 60 ans la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC). Tous les locataires et tous les logements ne sont pas éligibles à ce dispositif (le plafond des loyers est de 1200 euros en province et de 1500 euros en Île de France.

Si vous êtes amené à utiliser l’un ou l’autre de ces dispositifs en cas d’impayé, il vous faut faire les choses dans l’ordre ordre afin de garantir votre bon droit.

En cas d'impayé d'un locataire : procédez dans l’ordre

Voici les démarches administratives que vous devez accomplir. À défaut, la compagnie d’assurance peut appliquer une déchéance de garantie sous certaines conditions qui sont expliquées dans les conditions générales.

Néanmoins, les compagnies d’assurance vous accompagnent dans ces démarches en vous conseillant (service juridique de la compagnie) et prennent en charge :

• Les honoraires d’avocat et d’huissier de justice (devenus depuis le 1er juillet 2022 des Commissaires de Justice).

• Les frais de procédures judiciaires taxables prévus à l’article 695 du Code de procédure civile, exposés pour parvenir au recouvrement des loyers charges et taxes, ou à l’expulsion du locataire, dans la limite fixée aux Conditions Particulières.

• Sont également pris en charge au titre du “Contentieux locatif” : le coût du premier commandement délivré au locataire par le Commissaire de Justice, ainsi que les mesures conservatoires et leur validation.

Voici les étapes recommandées sur dès qu'apparaît un défaut de paiement du locataire :

• T zéro correspond à la date d'exigibilité du loyer, telle que prévu dans le bail

• J + 2-3 jours : dès les premiers jours de retard, appelez votre locataire pour voir avec lui quel est le problème et si celui-ci peut se régler à l’amiable. Vous pouvez par exemple convenir de mettre en place un « plan d’apurement » pour étaler sa dette sur les mois à venir, en plus de ses loyers. Si votre locataire est confronté à de graves problèmes, et sous conditions, il peut aussi bénéficier du fonds de solidarité pour le logement (FSL) auprès de la CAF ou du Conseil départemental. 

• J+15 :  envoi d’une lettre simple de relance au locataire. Tentez de résoudre le problème à l’amiable. Proposez si besoin un plan d’apurement et donnez lui l’information du fonds de solidarité  pour le logement (FSL) auprès de la CAF ou du Conseil Départemental dont il dépend.
  Vous pouvez aussi solliciter le garant de votre locataire qui pourrait payer les loyers impayés. Si rien n’est obtenu, passez à l’étape suivante.
  Prévenez votre assureur ou VISALE et gardez une copie de cette première lettre (à produire plus tard auprès de l’assureur). 

• J+30 : sans réaction de votre locataire, vous devez envoyer cette fois un courrier de mise en demeure de payer avec accusé de réception (voir notre modèle) à envoyer également au garant s’il y en a un. Gardez également une copie de ce second courrier. Indiquez très clairement le délai de paiement, en général 8 jours francs.

• J+70 : demande au Commissaire de justice de délivrer au locataire un commandement avec rappel de la clause résolutoire prévue au bail 

Phase judiciaire

Si le locataire ne régularise pas sa situation, le Commissaire de Justice l’assignera devant le Tribunal dont le locataire dépend. Ce dernier pourra alors prononcer la résiliation du bail. Un commandement de quitter les lieux sera assigné à votre locataire qui disposera d’un nouveau délai de 2 mois pour quitter les lieux, sans quoi la décision d’expulsion sera prononcée.

À noter que si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire, il peut tout de même être résilié, mais par décision judiciaire. On parlera alors de résiliation judiciaire.

ATTENTION PARTICULIERE SUR LES DELAIS CUMULES :  vous l’aurez compris, le cumul des différents délais légaux est important sans compter le délai que prendra le Tribunal pour fixer la date d’audience (en principe sous 1 mois) et les possibles décisions du juge qui peut accorder d’autres délais de paiement au locataire. Il faut bien souvent compter sur une année pleine avant que la procédure d’expulsion ne soit effective d’autant que celle-ci peut être bloquée du 1er novembre jusqu’au 31 mars (trêve hivernale).

Certaines années, lorsque l’hiver est rigoureux le gouvernement prolonge d’un mois la durée de cette trêve.

Les documents à envoyer à votre assureur / garantie VISALE

Pour faire marcher votre garantie et être indemnisé, vous devrez envoyer un certain nombre de documents :

• Pour votre assureur GLI : le numéro de contrat, l’adresse du logement assuré, la description de la situation, les deux courriers adressés au locataire, et tout document que vous demandera votre assureur dans le respect des éléments contenus dans les conditions générales.

• Pour la caution VISALE : le bail, les deux courriers adressés au locataire, la carte d’identité ou KBIS, le mandat de gestion, la taxe foncière, le RIB.

Délais d’indemnisation et la franchise

Si vous avez souscrit à une assurance loyer impayé, tous les assureurs ne vous indemniseront pas dans les mêmes délais : pensez à bien vérifier ce point lors du choix de votre contrat. Il s’avèrera en effet crucial en cas d’impayés, notamment si vous-même devez rembourser un crédit sur le bien en location. L’indemnisation intervient généralement autour des 90 jours, avec effet rétroactif.

Ce que vous devez aussi savoir

La trêve hivernale 

Elle s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante et a été instaurée après le rigoureux hiver de 1956 par la fondation l’Abbé Pierre. Durant cette période, il est interdit de procéder à des expulsions. Les squatteurs peuvent en revanche être délogés toute l’année depuis la loi Elan.

Le dispositif SOS loyers impayés

L’agence interdépartementale sur le logement (ADIL) met en place un numéro gratuit 0805 16 00 75 pour obtenir l’aide d’un juriste sur les démarches à effectuer en cas d’impayés, que l’on soit locataire ou propriétaire.

La nouvelle « loi anti-squat »

Le 2 décembre 2022, l’Assemblée Nationale a adopté ce texte qui permet aux propriétaires bailleurs de récupérer leur bien plus rapidement.

Il est interdit d’expulser soi-même des squatteurs et dans ces conditions vous pouvez :

• Dans le délai de flagrance (48 heures) : saisir les forces de l’ordre qui peuvent expulser les squatteurs. Mais auparavant, vous devrez prouver qu’ils sont présents depuis moins de 48 heures, déposer plainte et saisir le Préfet de votre département qui doit répondre dans les 48 heures. S’il décide d’expulser les squatteurs, la mise en demeure est envoyée immédiatement aux squatteurs lesquels disposeront d’un délai de 24 heures pour quitter les lieux. Une fois ce délai passé, les forces de l’ordre interviendront.

• Si le Préfet n’ordonne pas l’expulsion, vous devrez saisir le tribunal de grande instance (voie judiciaire).

• S’il le délai de flagrance est dépassé (48 heures), vous devrez réunir les pièces justifiant que vous êtes bien propriétaire du bien immobilier squatté et saisir le tribunal de grande instance et mandater un Commissaire de Justice aux fins de constat de squatt et d’identification des occupants en vue d’une procédure classique d’expulsion.

• À noter que les squatteurs ne bénéficient pas de la trêve hivernale et peuvent être expulsés entre le 1er novembre et le 31 mars (loi ELAN du 23 novembre 2018).