Locataire et garantie loyers impayés
En tant que locataire, vous pouvez être dans les deux cas suivants face à la GLI. Soit votre propriétaire en a souscrit une et vous en a informé. Soit c’est vous-même qui avez souscrit à une GLI locataire : celle-ci agit pour vous comme un garant.
GLI : comment ça fonctionne ?
La garantie loyers impayés (GLI) présente trois facettes bien distinctes :
La GLI propriétaire : face à un locataire qui ne paie pas ses loyers et qui n’a pas de caution physique, le propriétaire bailleur peut se protéger en souscrivant à une GLI payante qui le dédommagera en cas d’impayés et/ou de dégradation de son locataire. Ce type d’assurance prend également rapidement le relai en cas d’impayé pour toutes les questions administratives et juridiques.
La GLI Locataire, également appelée GLI inversée : dans ce cas c’est le locataire qui finance la garantie loyer impayé. Elle agit pour lui dès le début de son bail comme un garant : c’est ce service-là qui est financé par le locataire et qui en plus se substituera à lui en cas d’impayé de loyer et/ou de détérioration.
La garantie VISALE : cette 3ème option est une GLI gratuite proposée par Action Logement. Propriétaire et locataire doivent remplir un certain nombre de conditions pour pouvoir y prétendre. Elle englobe une population beaucoup plus large que les GLI privées. Action Logement la finance durant les trois premières années du bail uniquement.
A SAVOIR : pour être éligible à l’assurance loyers impayés – que ce soit la GLI ou la garantie VISALE - le locataire, le propriétaire et le logement doivent répondre à un certain nombre de critères définis par chaque assureur et qui s’appuie sur le Décret 2009-1621 du 23 décembre 2009.
Votre propriétaire a souscrit à une GLI privée
Cette garantie est une assurance souscrite par le propriétaire pour garantir ses loyers et la rentabilité de son investissement. Cette assurance est payante – de 2 à 5% du loyer (payée par le propriétaire) – et elle est régie par le décret 2009-1621 du 23 décembre 2009. Ce texte fixe les règles pour la totalité des garanties universelle des risques locatifs (GURL).
L’assurance garantie loyers impayés peut être souscrite auprès de la plupart des assureurs/courtiers et complétée par d’autres services tels que la protection juridique, la garantie dégradation ou encore la garantie inoccupation/vacance locative.
En tant que locataire, vous serez en contact avec cette assurance GLI uniquement en cas d’impayés et après les premières démarches qui incombent au propriétaire (pour mémoire et dans l’ordre : dialogue à l’amiable, lettre de relance écrite, mise en demeure de payer). C’est à l’assureur que vous devrez verser in fine les remboursements dus et c’est lui qui représentera le propriétaire face aux tribunaux.
A SAVOIR : Le site des impôts propose un outil de vérification des avis d’imposition : Service de vérification en ligne des avis
L'assurance loyer impayé locataire (GLI inversée)
Depuis quelques années, des assureurs proposent également des GLI locataires dites aussi GLI inversée. Elles se portent garant pour le locataire contre rémunération. C’est le cas de Garantme et Cautioneo par exemple : pour un prix de la GLI de 3 à 3,5% du loyer mensuel, ces assureurs couvrent jusqu’à 96 000€ d’impayés, sans franchise et sans carence, 30 jours après le courrier de mise en demeure.
L’adhésion à ce type de contrat présente l’avantage d’être très rapide (24h) car il se fait en ligne : une fois votre dossier complet analysé par l’assureur, celui-ci vous délivrera un certificat de garantie à produire auprès de votre propriétaire-bailleur.
EXEMPLE : si je paie un loyer de 500€ mensuel, soit 6000 € annuel, mon assurance me coûtera 180€, soit 15€/mois (simulation effectuée sur la base d’une assurance à 3%).
Qui est éligible à la GLI privée ?
Dans le cadre de la Garantie loyers impayés, le critère principal concernant le locataire sera bien sûr basé sur sa solvabilité.
Bien que la loi n’impose aucun critère professionnel, un locataire titulaire d’un CDI et qui gagne au moins trois fois le montant de son loyer aura nettement plus de chance auprès des assureurs qu’un titulaire d’un CDD ou qu’une personne qui présente des revenus aléatoires.
Si un propriétaire souscrit une assurance en cours de bail, l’assureur lui demandera de prouver que le locataire a correctement payé son loyer au cours des six derniers mois.
Tous les assureurs exigeront que le taux d’endettement maximal du locataire pour son logement ne dépasse pas les 33 à 35%, soit 1/3 de ses revenus mensuels. Par exemple, si un locataire gagne 1800€, son loyer ne devra pas dépasser 600€. 600€ représente donc le taux maximal d’endettement du locataire au-dessous duquel les assureurs refuseront de délivrer la GLI.
A SAVOIR : l’assureur n’a aucune obligation de vérifier les pièces produites et la solvabilité du locataire à la souscription du contrat GLI. Ce n’est que lorsque survient un impayé qu’il les analyse. Si le locataire n’était pas solvable, la garantie ne s’appliquera pas et le propriétaire ne sera pas dédommagé, quand bien même il aura cotisé pendant des mois voire des années… Voilà pourquoi il demande de très nombreuses garanties à son locataire.
Quels sont les documents à produire (GLI) ?
Pour souscrire à une assurance loyers impayés de type GLI privée, l’une des premières conditions est de réunir un dossier complet. Bien que chaque assureur détermine les pièces constituant ce dossier, on peut citer ici quelques documents communs à tous :
Pour la GLI propriétaire
Le contrat de bail, avec parfois la production de quelques clauses spécifiques : clause résolutoire (permet la résiliation du bail en cas de non-paiement) ou clause de solidarité (dans le cadre d’une colocation, chaque locataire est solidaire des autres et s’engage à payer pour celui qui ne pourrait pas le faire).
L’attestation d’assurance habitation,
Les pièces d’identité du/des locataires et du propriétaire,
L’état des lieux d’entrée dans le logement.
Pour la GLI locataire
La pièce d’identité (du locataire),
Le dernier relevé de compte indiquant le revenu
Le dernier avis d’imposition
En plus de ces justificatifs de base, le locataire doit prouver sa solvabilité et donc produire, selon sa situation, des documents mentionnant l’origine de ses ressources et leur montant :
Pour un salarié : 3 derniers bulletins de paie, dernier avis d’imposition ou de non-imposition, contrat de travail (avec nature du contrat – sa date d’effet – la rémunération).
Pour un dirigeant d’entreprise (dont l’activité existe depuis plus de deux ans) : 3 derniers bulletins de paie, dernier avis d’imposition ou de non-imposition, extrait KBIS ou D1 de moins de trois mois ou copie du certificat d’identification de l‘INSEE ou copie de la carte professionnelle, attestation de l’expert-comptable confirmant le montant des bénéfices pour l’année en cours.
Pour un commerçant/un artisan/profession libérale : justificatif indiquant que l’activité est exercée depuis plus de deux ans (extrait KBIS ou extrait D1 ou copie du certificat d’identification de l‘INSEE ou copie de la carte professionnelle), dernier avis d’imposition ou de non-imposition, attestation de l’expert-comptable confirmant le montant des bénéfices pour l’année en cours.
Pour un retraité : avis d’imposition ou de non-imposition, dernier justificatif de versement de pension de retraite.
Pour un étudiant : dossier complet de la caution, carte d’étudiant ou certificat de scolarité en cours, attestation de simulation APL.
Pour un apprenti : dossier complet de la caution, carte d’apprenti ou certificat de scolarité en cours, attestation de simulation APL.
Certains assureurs demandent également de remplir une fiche de renseignement. Une fois tous ces documents réunis, ils délivrent (ou pas) l’agrément d’assurance.
⚠️ ATTENTION : il peut être tentant pour un locataire de modifier quelques éléments sur les documents à fournir afin de s’assurer que son dossier sera accepté. Il faut garder en tête qu’en cas de production de faux – et donc de fraude à l’assurance - les conséquences peuvent être lourdes : de la simple résiliation du contrat jusqu’à la mise en examen. La justice sanctionnera prioritairement le locataire : c’est ainsi qu’en février 2022, le tribunal de Vannes a condamné à 4 mois de prison ferme et 2500€ d’amende un locataire qui avait falsifié des bulletins de salaires.
Un autre type de GLI avec la garantie VISALE
Le troisième type de garantie loyer impayé est celui proposé par Action Logement : la garantie VISALE. Elle s’adresse aux jeunes de 18 à 30 ans sans conditions de salaire et au locataire de plus de 30 ans qui remplit au moins une des conditions suivantes :
Ne pas gagner plus de 1500€/mois net ;
Avoir été embauché depuis moins de 6 mois hors CDI confirmé ;
Être en mobilité professionnelle ;
Être en possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois ;
Être éligible au bail mobilité.
Si votre premier réflexe en tant que locataire avait été de vous tourner vers une GLI privée et que votre dossier a été refusé, alors vous pourrez opter pour la garantie VISALE, créée justement pour proposer une alternative à ceux qui n’ont pas la possibilité de soumettre à leur propriétaire-bailleur une garantie financière stable.
ATTENTION : le montant du loyer ne doit pas dépasser 1300€/mois en province et 1500€/mois en Ile de France.
Trois points d’attention avec la GLI
1. Le logement ne peut pas cumuler deux garants
La loi interdit de cumuler une assurance GLI (privée ou VISALE) et une caution physique (quelqu’un qui se porte garant pour le locataire en cas de non-paiement des loyers et des charges). La seule exception à cette règle : si le locataire est un étudiant ou un apprenti (Loi Boutin du 25 mars 2009, article 55).
2. Le logement doit être décent
Locataire, que vous ayez choisi la GLI ou la VISALE, retenez aussi que pour être éligible, le logement devra être « décent » (à ce sujet n’hésitez pas à consulter le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent). Le critère de décence repose sur les 5 obligations suivantes :
une surface minimale de 9m²,
l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire,
l’absence d’animaux nuisibles et de parasites,
une performance énergétique minimale
la mise à disposition de certains équipements.
S’il s’agit d’un meublé, il devra effectivement être équipé de tout le mobilier listé dans le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.
3. Le logement doit constituer la résidence principale
Tous les baux de location classique - vides ou meublés - sont éligibles à la GLI dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire et que le loyer ne dépasse pas 2 000€/mensuel selon le Décret 2009-2621, même si, dans les faits, les assureurs vont jusqu’à 2 500€ environ (pour la garantie VISALE, c’est maximum 1300€ en province et 1500€ en Ile de France). En fonction du montant du loyer à assurer, le dossier du propriétaire-bailleur ne sera donc pas éligible chez tous les assureurs.
Exemples GLI Locataire ou Visale
Je serai bientôt locataire d’un appartement à 1350€/mois à Nantes.
Avec une GLI privée : avec un taux moyen de 3%, il m’en coûtera 40,50€/mois, soit 486€/année pour bénéficier d’un garant fiable qui indemnisera mon propriétaire si je n’arrive plus à payer mon loyer. Il se retournera ensuite vers moi pour être remboursé.
Avec VISALE : mon logement n’est pas éligible à VISALE car le loyer dépasse les 1300€ et je suis à Nantes (à Paris il aurait été accepté).
Conclusion : en tant que locataire, si je choisi d’être protégé par une garantie loyer impayé, je ne pourrai opter que pour une GLI privée. Sinon, je peux toujours choisir de trouver un garant, mais celui-ci devra gagner au moins trois fois le montant de mon loyer mensuel, soit 4050€/mois minimum.
Ce qu’il faut retenir
Le garant physique demeure aujourd’hui encore la solution de caution la plus répandue, car la plus connue. Mais le locataire sera parfois plus avisé de demander un garant moral sous la forme d’une garantie loyer impayé, notamment dans les trois cas suivants :
Un montant de loyer trop élevé : par exemple avec un loyer de 1400€, la caution physique devra gagner au moins 4200€… un salaire mensuel élevé qui éliminera de fait de nombreuses personnes qui auraient été volontaires pour se porter garant…
La peur de devoir un jour s’appuyer sur la personne qui s’est portée garant : se porter caution pour quelqu’un, quand bien même il s’agit de son enfant, peut parfois conduire à des situations conflictuelles qui viendront envenimer les relations familiales.
L’urgence de la situation : demander une caution physique prend du temps et demande la rédaction très formalisée d’un acte de cautionnement. Le garant devra par ailleurs réunir de nombreux justificatifs. La demande d’une caution morale de type GLI prend 24h grâce aux plateformes dématérialisées sur lesquelles vous déposez votre demande et vos justificatifs.
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