Propriétaire-bailleur et la garantie loyer impayé
Pour se prémunir des loyers impayés, le propriétaire-bailleur peut demander à son locataire une caution physique, une caution bancaire ou une garantie loyer impayée.
GLI : comment ça fonctionne ?
La garantie loyer impayée lie un propriétaire-bailleur à un assureur afin de préserver ce propriétaire en cas de loyer impayé de la part de son locataire. En plus de cette garantie, d’autres options peuvent être proposées telles que la garantie contre les dégradations immobilières, la protection juridique, la vacance locative ou la garantie inoccupation.
Le prix de cette assurance se situe entre 2 à 5% du loyer charges comprises et est payée annuellement par le propriétaire. A la souscription du contrat, l’assureur est tenu de remettre au propriétaire un document important : les conditions générales du contrat.
À SAVOIR : le 2 décembre 2022, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture un texte appelé « loi anti-squat » qui vise les squatteurs mais aussi les locataires qui ne paient pas leur loyer. Grâce à la clause de résiliation de plein droit systématiquement inclue dans les baux, le propriétaire pourra obtenir la résiliation du bail sans avoir à intenter d’action en justice.
GLI privée : quelles conditions réunir ?
La garantie loyer impayée proposée par les assureurs est assorties de plusieurs conditions. La toute première concerne le locataire : il doit être solvable. Bien que la loi n’impose aucun critère professionnel, un locataire avec un CDI qui gagne au moins trois fois le montant de son loyer aura nettement plus de chance auprès des assureurs qu’un titulaire d’un CDD ou une personne qui présente des revenus aléatoires.
Si vous souscrivez une assurance en cours de bail, l’assureur vous demandera de prouver que le locataire a correctement payé son loyer au cours des six derniers mois. Tous les assureurs demanderont à ce que le taux d’endettement maximal du locataire pour son logement ne dépasse pas les 33 à 35%, soit 1/3 de ses revenus mensuels.
A SAVOIR : tous les baux de location classique, vides ou meublés, sont éligibles à la GLI dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Le logement doit également répondre aux critères de décence régis par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
GLI privée : combien ça coûte ?
Le montant de la GLI varie d’un assureur à l’autre entre 2 et 5% du loyer charges comprises. Ce montant est fonction des options choisies (dégradations – protection juridique – vacance locative – vérification des pièces par l’assureur – etc.), mais aussi du montant du loyer, de la situation du locataire et du lieu du logement. Voici quelques exemples de coût d’assurance GLI en fonction du loyer (charges comprises) et avec un taux moyen à 3% :
Loyer = 500€ : assurance = 15€/mois (180€/année)
Loyer = 700€ : assurance = 21€/Mois (252€/année)
Loyer = 1000€ : assurance = 30€/Mois (360€/année)
Loyer = 1200€ : assurance = 36€/Mois (432€/année)
Le meilleur calcul à faire pour évaluer le coût réel de cette assurance est le « calcul du pire » : en sachant qu’un impayé de loyer sur plusieurs mois/années peut vous coûter en moyenne 20 000€, frais de procédure et d’expulsion inclus, et que les cotisations annuelles sont 100% déductibles des impôts, force est de constater que l’effort de dépense de la GLI peut rapidement être absorbé – et rentabilisé – face à un locataire défaillant.
La garantie VISALE : une GLI gratuite
La garantie VISALE (VISA pour le Logement et pour l’Emploi) existe depuis janvier 2016 : ce dispositif mis en place par Action Logement permet tout à la fois de se porter garant pour le locataire, de sécuriser les loyers et de dédommager le propriétaire en cas de dégradations au départ du locataire.
La garantie VISALE représente une caution morale parfois plus solide qu’un garant physique : elle vous permet de sécuriser vos revenus locatifs – en cas d’impayé du loyer et/ou des charges, VISALE prendra le relai – et depuis quelques temps, elle offre en plus une garantie contre les dégradations subies par votre logement. Enfin, c’est votre garantie VISALE qui se charge des éventuelles actions en justice.
Voici quelques chiffres concernant cette garantie et ses limites :
Plafond du loyer en Province : 1300€ / 600€ pour un étudiant
Plafond du loyer en Ile de France : 1500€ / 800€ pour un étudiant
Durée maximum du bail couvert : 36 mois (3 ans)
Montant maximum des frais de remise en état : 2 x loyer charges comprises.
GLI : quels sont les justificatifs à demander à votre locataire ?
Pour souscrire à une assurance loyer impayé de type GLI privée, l’une des premières conditions est de réunir un dossier complet. Bien qu’il appartienne à chaque assureur de déterminer les pièces constituant ce dossier, voici listés ici quelques justificatifs communs à tous
Le contrat de bail, avec la production de quelques clauses spécifiques : clause résolutoire (qui permet la résiliation du bail en cas de non-paiement) ou clause de solidarité (dans le cadre d’une colocation, chaque locataire est solidaire des autres et s’engage à payer pour celui qui ne pourrait pas le faire),
L’attestation d’assurance habitation (propriétaire non occupant, PNO),
Les pièces d’identité du/des locataires et du propriétaire,
L’état des lieux d’entrée dans le logement,
La fiche de renseignements de l’assureur.
En plus de ces justificatifs de base, le propriétaire doit prouver la solvabilité de son locataire. Celle-ci est déterminée par une règle de calcul simple : le loyer ne doit pas représenter plus de 3 fois les revenus du locataire. Ainsi, un locataire qui gagne 1500€ ne pourra être assuré par la GLI que si le loyer ne dépasse pas 500€. Le propriétaire produira alors, en fonction de la situation, les justificatifs mentionnant l’origine et le montant des ressources :
Pour un salarié : 3 derniers bulletins de paie, dernier avis d’imposition ou de non-imposition, contrat de travail (avec nature du contrat – sa date d’effet – la rémunération).
Pour un dirigeant d’entreprise (dont l’activité existe depuis plus de deux ans) : 3 derniers bulletins de paie, dernier avis d’imposition ou de non-imposition, extrait KBIS ou D1 de moins de trois mois ou copie du certificat d’identification de l‘INSEE ou copie de la carte professionnelle, attestation de l’expert-comptable confirmant le montant des bénéfices pour l’année en cours.
Pour un commerçant/un artisan/profession libérale : justificatif indiquant que l’activité est exercée depuis plus de deux ans (extrait KBIS ou extrait D1 ou copie du certificat d’identification de l‘INSEE ou copie de la carte professionnelle), dernier avis d’imposition ou de non-imposition, attestation de l’expert-comptable confirmant le montant des bénéfices pour l’année en cours.
Pour un retraité : avis d’imposition ou de non-imposition, dernier justificatif de versement de pension de retraite.
Pour un étudiant : dossier complet de la caution, carte d’étudiant ou certificat de scolarité en cours, attestation de simulation APL.
Pour un apprenti : dossier complet de la caution, carte d’apprenti ou certificat de scolarité en cours, attestation de simulation APL.
Une fois tous ces documents réunis, la compagnie d’assurance délivre l’agrément d’assurance.
A SAVOIR : la clause résolutoire devra désormais figurer dans tous les contrats de bail : c’est en effet grâce à cette clause que la loi anti-squat récemment adoptée par l’Assemblée nationale pourra être appliquée.
GLI et fiscalité
Si l’assurance loyers impayés représente un coût pour le propriétaire-bailleur, il faut savoir que les cotisations GLI versées chaque année sont assimilables à des charges, donc entièrement déductibles du revenu foncier imposable, à condition toutefois d’effectuer une déclaration sous le régime réel d’imposition (Article 31 du Code général des impôts).
Votre assureur vous fera parvenir chaque année, peu avant la période de déclaration des impôts, une attestation contenant toutes ces informations à retranscrire dans le formulaire ad hoc : les locations nues utiliseront le formulaire 2044S tandis que les propriétaires de logements meublés rempliront le formulaire 2031.
PAR EXEMPLE : pour un loyer annuel de 6 000€ (500€/mois), le propriétaire déclarera 6000€ de revenus fonciers, desquels il pourra déduire le montant de ses cotisations, soit 180€ en moyenne. Ce qui ramènera sa déclaration à 5820€ (il pourra également déduire son assurance propriétaire non occupant).
GLI et fin de contrat
Comme tout contrat, la garantie loyer impayé a une fin. Elle est - de fait - résiliée de manière automatique lors de la vente du logement ou au départ du locataire. Dans ce dernier cas, la compagnie d’assurance devra rembourser la cotisation si elle a été versée pour une année, en appliquant un prorata.
La GLI est également résiliable chaque année à la date anniversaire du contrat, en respectant un préavis de deux mois. Depuis la loi Chatel, il est aussi possible de résilier à tout moment cette assurance dès lors que l’assureur ne vous a pas prévenu de sa reconduction annuelle, dite tacite (c’est-à-dire sans que les deux parties se rencontrent à nouveau pour renouveler le contrat en cours).
A SAVOIR : la loi Châtel – entrée en vigueur le 5 janvier 2008 - impose aux assureurs de faire parvenir un courrier au moins 15 jours avant la date limite de résiliation du contrat pour signaler la reconduction de celui-ci. Pour mémoire, la date limite de résiliation est fixée à 2 mois, soit 60 jours : l’assureur doit donc faire parvenir son courrier 75 jours avant la date anniversaire du contrat.
En revanche la loi Hamon – datée du 17 mars 2014 et qui permet de résilier certaines assurances après 1 an de contrat – ne s’applique pas à la GLI.
GLI et litige avec l’assureur
Il peut arriver que l’indemnisation d’un impayé donne lieu à un litige avec l’assureur. Dans ce cas, reprenez votre contrat et ouvrez-le à la page du service des réclamations, souvent dans les derniers feuillets : vous y trouverez les coordonnées de ce service et celles du Médiateur de de l’assurance (Code des assurances, article L.112-2). Ils sont à saisir dans cet ordre, si le premier ne vous donne une réponse satisfaisante.
Avant de saisir le médiateur des assurances, il vous faudra donc respecter la procédure prévue par votre contrat, mais aussi vérifier que votre assureur est adhérent à la Médiation de l’assurance et enfin constituer un dossier complet. Cette démarche est gratuite, comme l’indique le site de la Médiation de l’assurance : « Toute personne peut saisir la Médiation directement et gratuitement, en toute confidentialité, dès lors qu’elle a tenté au préalable de résoudre son différend avec le service réclamation de son assureur. »
GLI : points de vigilance
APPLIQUER LA REGLE DU NON-CUMUL
vous ne pouvez pas cumuler une assurance loyer impayé et une caution solidaire, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti (Loi Boutin du 25 mars 2009, article 55).
ATTENTION A LA VERIFICATION DES PIECES
l’assureur n’a aucune obligation de vérifier les pièces produites et la solvabilité du locataire à la souscription du contrat GLI. Ce n’est que lorsque survient un impayé qu’il les analyse. Si le locataire n’était pas solvable, la garantie ne s’appliquera pas et le propriétaire ne sera pas dédommagé, quand bien même il aura cotisé pendant des mois voire des années… Le site des impôts propose par exemple un outil de vérification des avis d’imposition : Impots.gouv.fr - Service de vérification en ligne des avis
BIEN CHOISIR SON CONTRAT
au-delà des tarifs et des taux proposés par les assureurs, soyez attentif aux éléments suivants lors du choix de votre contrat : pouvez-vous effectuer la déclaration d’impayé directement en ligne ? En cas de problème, aurez-vous un référent physique, avec mail et téléphone à joindre rapidement ? Est-ce que votre contrat prend en charge la vacance locative, cet intervalle entre deux locataires pendant lequel le loyer n’est pas versé ?
Ce qu’il faut retenir
La garantie loyer impayée offre au propriétaire-bailleur une véritable assurance contre les impayés et les dégradations locatives. Simples à mettre en place et performantes, les GLI privées tout comme la GLI VISALE représentent une alternative de plus en plus plébiscitée et qui permet de se passer de la caution physique, incompatible avec une assurance GLI, et surtout pas toujours fiable ni évidente à solliciter pour le locataire.
Philtr est une marque de la société OIB Group, comparateur et courtier digital 100% en ligne et inscrit à l’Orias comme courtier en assurance sous le numéro 19007909.
