Votre dossier Garantie loyer impayé a été refusé, que faire ?
Les assureurs ont mis en place des critères très sélectifs pour garantir les loyers impayés. Si votre dossier a été refusé, vous pouvez quand même vous protéger face à un locataire défaillant.
Les raisons pour lesquelles votre dossier GLI a été refusé
Raison n°1 : le dossier est incomplet
Il peut tout d’abord s’agir d’un dossier incomplet : manque le verso de la pièce d’identité, document flou, justificatif avec date de validité dépassée, etc. Dans ce cas bien entendu, complétez au plus vite votre dossier auprès de votre assureur.
Raison n°2 : le locataire n’est pas éligible
La majorité des refus proviennent surtout du fait que le locataire n’est pas éligible parce que ses revenus sont trop faibles et/ou parce que son contrat de travail est considéré comme précaire. Dans ces deux cas, rien n’obligera l’assureur à accepter votre dossier car il prendrait un risque pour lui mais également pour vous. Afin d’éviter les impayés, il est en effet conseillé de sélectionner des locataires qui disposent d’au moins trois fois le montant du loyer, charges comprises.
Si vous ne pouvez pas contester cette décision, vous pouvez en revanche tenter de négocier avec votre assureur une alternative : si vous acceptez de payer plus cher pour les mêmes garanties, vous pourrez peut-être décrocher votre GLI.
Autre alternative, faites une demande de garantie VISALE. Si vous avez moins de 30 ans, les critères d'éligibilité sont très peu contraignants. Après 30 ans la garantie VISALE est soumise à des conditions de revenu.
Raison n°3 : le logement n’est pas éligible
Pour pouvoir souscrire à une garantie loyer impayé, le logement concerné doit être la résidence principale du locataire. Par ailleurs, la GLI ne couvre pas les baux commerciaux qui font l’objet d’assurances multirisques professionnelles. Elle ne s’applique pas non plus dans les cas suivants : bail rural et professionnel, loyer supérieur aux critères de l’assureur, logement faisant l’objet d’une sous-location, location saisonnière, logement de fonction.
Raison n°4 : le bail n’est pas éligible
Lorsqu’il s’agit de garantir le loyer d’un bail en cours, l’assureur exigera également que figurent dans ce bail la mention du dépôt de garantie, l’état des lieux entrant et la clause résolutoire. Cette dernière prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement à une obligation d’une des deux parties en présence. Si l’un de ces éléments manque, alors l’assureur refusera votre dossier.
A SAVOIR : les GLI inversées (au profit des locataires et payées par eux) sont moins exigeantes, c’est pourquoi nous n’aborderons ici que la GLI propriétaire.
Rappels sur les critères de sélection de la GLI propriétaire
Afin de préparer au mieux votre dossier GLI, ayez en tête les critères imposés par les assureurs qui varient peu d’une compagnie à une autre (ils s’appuient sur le Décret 2009-1621 du 23 décembre 2009), même si les conditions générales de chacun proposent de légères variations. Bien entendu, la GLI, comme toute offre d’assurance, est basée sur la logique suivante : ne couvrir qu’un minimum de sinistres et tout faire pour prendre le moins de risques possible…
Le risque premier est l’insolvabilité du locataire. Pour le contrer, vous devrez dans un premier temps opérer une sélection à votre niveau, en indiquant par exemple dans votre annonce de location que votre locataire devra gagner au moins trois fois le montant du loyer, charges comprises. Dans un second temps, il vous faudra récupérer auprès du locataire tous les justificatifs nécessaires à la constitution de votre dossier GLI, notamment : avis d’imposition, bulletins de salaires, aides diverses. Pour vous aider, consultez notre fiche sur les conditions d’attribution de la garantie loyer impayé.
Les assureurs attachent également de l’importance au type de contrat de votre locataire car il ne suffit pas de gagner bien sa vie, il faut aussi pourvoir payer le loyer durant toute la durée du bail… Le propriétaire devra donc d’attacher à écarter les situations jugées précaires pour l’obtention d’une GLI : indépendants, intermittents du spectacle, CDD et intérimaires par exemple (qui peuvent en revanche être assurés par la garantie VISALE que nous vous détaillons plus loin).
A SAVOIR : retenez que si le seuil de solvabilité peut varier d’un assureur à l’autre, il se situe en général entre 2,75 et 2,85 fois le loyer. Prenons l’exemple d’un loyer de 500€ CC : le locataire devra gagner (500 x 2,75) = 1375€ ou (500 x 2,85) = 1425€. Pour mémoire, un seuil à 2,85 correspond à un taux d’effort de 35%.
Propriétaire : quelles autres solutions pour sécuriser vos revenus locatifs ?
Votre dossier a été refusé par votre assureur et vous vous demandez de quelle manière gérer ce refus et assurer tout de même votre logement face aux impayés ? Pas d’inquiétude, vous disposez de nombreuses options parallèles, la première d’entre elle étant tout simplement de changer de locataire et de restreindre vos critères de sélection. D'autres possibilités s'offrent cependant à vous :
Vérifiez que tous les revenus sont comptés
Si vous souhaitez garder ce locataire, reprenez votre dossier par le début et en particulier la partie Sources de revenus : avez-vous bien comptabilisé toutes les rentrées d’argent de votre locataire, y compris les aides de l’Etat (APL, allocation étudiant, etc.) ? Le cas échéant, n’hésitez pas à revenir vers votre assureur avec des éléments complémentaires.
Si vous n’avez rien oublié, vous pouvez envisager de présenter votre dossier à un autre assureur qui accepte un taux d’effort plus important de la part des locataires, et donc des revenus moindres.
Attendre 6 mois pour réduire le nombre de justificatifs à fournir
Si le dossier de votre locataire semble solide, vous pouvez aussi attendre 6 mois pour représenter votre dossier à l’assureur : en effet, dans ce contexte, vous n’aurez plus à produire que les documents liés à votre contrat de bail et une preuve de bon paiement du loyer au cours des six derniers mois de votre locataire. Dans ce laps de temps, vous pouvez assurer vos loyers grâce à VISALE.
Pour les locataires ayant un emploi dit "précaire"
Si votre locataire occupe un emploi qualifié de précaire en termes d’assurance, vous pouvez vous tourner vers la garantie VISALE, une GLI gratuite proposée par Action Logement et qui accepte les dossiers généralement refusés par les GLI privées. Elle s’adresse en effet aux 18-30 ans quels que soient leurs revenus et aux personnes de plus de 30 ans sous conditions (au moins une des conditions suivantes doit être remplie : salaire maximum de 1500€/mois, embauche datée de plus de 6 mois sauf s’il s’agit d’un CDI, mobilité professionnelle, promesse d’embauche datée de moins de trois mois, bail mobilité). Attention au plafond de loyer appliqué pour VISALE : 1300€ en Province et 1500€ en Ile de France (et moins pour un étudiant).
Caution Physique ou bancaire
Enfin, ultimes possibilités, demander à votre locataire de trouver une caution physique ou bancaire. Dans le premier cas, le garant devra remplir la condition suivante : gagner au moins 3 fois le loyer charges comprises. Dans le second cas, le locataire devra se rapprocher de son établissement bancaire – s’il propose ce service – pour déposer sur un compte dédié une somme d’argent correspondant à plusieurs mois de loyers en fonction des exigences de la banque.
Ce qu’il faut retenir
Un dossier GLI refusé par un assureur l’est majoritairement parce que le locataire est considéré comme insolvable. En tant que propriétaire et pour gagner du temps, soit vous prenez le problème à la base en sélectionnant votre locataire sur les critères de votre assureur – que vous aurez étudiés au préalable –, soit vous changez de stratégie en optant pour d’autres types de garanties (VISALE, caution physique ou bancaire), soit vous patientez 6 mois pour n’avoir plus besoin de présenter à votre assureur de preuve de solvabilité (seule une preuve de bon paiement durant les 6 mois écoulés suffira alors).
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